Julgamento sobre o ITBI pode afetar empresas imobiliárias, holdings familiares e empresários que utilizam imóveis para integralizar o capital social
O Supremo Tribunal Federal (STF) iniciou a análise de uma questão com potencial para provocar impactos importantes no mercado imobiliário e no planejamento patrimonial de empresários: a transferência de um imóvel para compor o capital social de uma empresa deve ou não ser tributada pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
A controvérsia é discutida no Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, correspondente ao Tema 1.348 da repercussão geral. O processo analisa o alcance da imunidade tributária prevista na Constituição Federal para bens e direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica como forma de integralização de seu capital social.
O julgamento foi iniciado no plenário do STF na quarta-feira, 2 de setembro, com a apresentação do relatório e as sustentações orais. A análise foi suspensa e deverá ser retomada oportunamente. Portanto, ainda não existe uma decisão definitiva sobre o tema.
Decisão interessa diretamente ao mercado imobiliário
A discussão é especialmente relevante para empresas cuja atividade principal envolve compra, venda ou locação de imóveis. Também pode atingir empresários, investidores e famílias que utilizam estruturas societárias, como holdings patrimoniais, para organizar imóveis, investimentos e atividades econômicas.
Na prática, o STF deverá esclarecer se a imunidade do ITBI na integralização de capital também se aplica quando a empresa que recebe o imóvel desenvolve atividade predominantemente imobiliária.
O caso chegou ao Supremo após uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo afastar a imunidade em uma operação envolvendo uma empresa dedicada à compra, venda e locação de imóveis. A companhia sustenta que a restrição constitucional relacionada à atividade imobiliária deveria ser aplicada apenas em operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas — e não na integralização de capital social.
Segundo informações divulgadas pelo próprio STF, existem mais de 300 processos nos tribunais estaduais relacionados à controvérsia. Isso demonstra a relevância econômica da decisão e a necessidade de uma interpretação uniforme para todo o país.
ITBI pode elevar o custo da operação
Cobrado pelos municípios, o ITBI normalmente incide nas transmissões de imóveis entre pessoas. A alíquota varia conforme a legislação municipal e pode representar um custo expressivo, sobretudo em operações envolvendo propriedades de maior valor.
Para o advogado tributarista Bruno Durão, o julgamento merece atenção porque seu resultado poderá produzir consequências práticas em reorganizações empresariais e planejamentos patrimoniais.
“A discussão no STF é relevante porque o ITBI pode representar um custo significativo em operações envolvendo imóveis. Para o empresário, não se trata apenas de saber se haverá ou não cobrança do imposto, mas de compreender previamente como estruturar uma operação de integralização de capital e quais são os seus efeitos tributários”, explica Bruno Durão.
O especialista destaca que cada operação deve ser analisada individualmente, levando em consideração a finalidade da empresa, a atividade econômica desenvolvida, o valor atribuído ao imóvel e a maneira como o bem será incorporado ao patrimônio empresarial.
“Uma decisão desfavorável pode aumentar o custo de determinadas operações e exigir uma revisão do planejamento patrimonial e societário. Por outro lado, uma definição mais ampla sobre a imunidade pode trazer maior segurança jurídica para empresas que utilizam imóveis na composição do capital social. Em ambos os cenários, o ponto central é evitar que o empresário tome uma decisão societária sem avaliar previamente a consequência tributária”, afirma.
STF já limitou imunidade em outro julgamento
O Supremo já analisou uma questão relacionada ao assunto no Tema 796 da repercussão geral. Na ocasião, a Corte decidiu que a imunidade do ITBI não alcança a parcela do valor dos imóveis que ultrapassa o capital social efetivamente integralizado.
Um exemplo ajuda a compreender: se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão for transferido para uma empresa, mas apenas R$ 600 mil forem destinados à integralização do capital social, a imunidade, conforme o entendimento firmado pelo STF, não alcançará automaticamente os R$ 400 mil excedentes.
Agora, no Tema 1.348, a discussão é diferente. O objetivo é definir se empresas com atividade predominantemente voltada à compra, venda ou locação de imóveis também têm direito à imunidade quando recebem esses bens para integralizar o capital social.
O que está em jogo para o empresário?
A futura decisão poderá influenciar diretamente quem pretende transferir imóveis para uma pessoa jurídica nas seguintes situações:
- criação de uma holding familiar ou patrimonial;
- constituição ou aumento do capital social de uma empresa;
- reorganização societária;
- estruturação de negócios imobiliários;
- administração de patrimônio familiar;
- planejamento sucessório envolvendo bens imóveis.
Uma decisão favorável à aplicação mais ampla da imunidade poderá reduzir custos e aumentar a segurança jurídica dessas operações. Caso o STF reconheça a possibilidade de cobrança para empresas de atividade imobiliária, empresários e investidores poderão precisar rever a estrutura e a viabilidade econômica de seus planejamentos.
Para Bruno Durão, a transferência de um imóvel para uma empresa não deve ser tratada como um simples procedimento documental.
“A constituição ou reorganização de uma empresa com imóveis envolve questões societárias, tributárias e patrimoniais que precisam ser analisadas em conjunto. Antes de transferir um imóvel para uma pessoa jurídica, é fundamental verificar a incidência de tributos, a atividade da empresa, o valor atribuído ao bem e a finalidade econômica da operação”, orienta.
Decisão terá efeitos em todo o país
Como o processo possui repercussão geral, o entendimento firmado pelo STF deverá orientar os demais tribunais brasileiros em casos semelhantes. A definição também poderá reduzir decisões divergentes e proporcionar maior previsibilidade para empresas, proprietários de imóveis e administrações municipais.
Enquanto o julgamento não for concluído, empresários que estejam planejando transferir imóveis para empresas devem agir com cautela. A recomendação é realizar previamente uma análise jurídica, tributária e contábil, considerando também a legislação do município onde o imóvel está localizado.
O acompanhamento do processo e do futuro posicionamento do Supremo será fundamental para quem utiliza imóveis na organização de empresas, holdings e patrimônios familiares. As informações oficiais do julgamento estão disponíveis na página do Tema 1.348 da repercussão geral.
Sobre Bruno Medeiros Durão
Bruno Medeiros Durão é advogado tributarista, empresário e fundador da DAP Advocacia — Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados. Com 18 anos de atuação, é especialista em recuperação de tributos, Direito Bancário, planejamento tributário, compliance fiscal, recuperação de créditos, reestruturação empresarial, gestão estratégica de riscos fiscais e Direito do Consumidor.
