O STJ decide que ITBI deve ser calculado com base no valor negócio declarado pelo contribuinte ao Município
A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI, imposto que é cobrado pelas prefeituras de quem compra um imóvel, deve ser calculado com base no valor exato do negócio realizado. O que acontece é que cada prefeitura acaba cobrando valores as normas municipais, ignorando o preço real do negócio, aplicando tabelas municipais de “valor venal”, fazendo com que muitos pagamentos sejam questionados na justiça.
A decisão do STJ, que foi unânime, significa que fica definida que a base correta para o cálculo do do ITBI aplicável a um negócio deve ser o valor realmente recebido pelo vendedor do imóvel, e não um valor fixado pelas prefeituras para o cálculo do IPTU, ou mesmo um valor arbitrado previamente pelas mesmas exclusivamente para o ITBI.
O STJ analisou um recurso apresentado pela prefeitura de São Paulo, aplicando no caso o chamado “recurso repetitivo”. Isso significa que a decisão do STJ deverá ser observada para outros processos judiciais que tratam da mesma questão, de forma a simplificar a vida de quem passa por igual situação.
O relator do processo, o ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses. Pela primeira, “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”.
A segunda tese foi: “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio.” Isto significa que se a prefeitura duvidar de que o preço é real, deve provar a fraude.
Já a última tese determinou que “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.” Isto é exatamente o que fazem muitas prefeituras país afora, algumas tem até um site de Simulação de ITBI, onde o contribuinte, ao acessar, coloca a inscrição municipal de seu imóvel e verifica o “valor de avaliação” do seu imóvel para fins de recolhimento do imposto, é a famosa transparência camuflada. Para o advogado e sócio da Luzone Legal, Rodolfo Costa, a decisão é um passo importante em direção à segurança jurídica em mais um tema de Direito Tributário que se reflete nos negócios imobiliários em todo o território nacional, estando agora bem delimitados os critérios para a atuação tributante correta dos Municípios sobre tais negócios.
“Sabemos que o Sistema Tributário Brasileiro é altamente complexo, sendo que os entes públicos acabam cometendo diversas ilegalidades na tributação. Quando os abusos ocorrem, a Constituição Federal garante a inafastabilidade do Poder Judiciário, de modo que o contribuinte sempre poderá questionar fundamentadamente as atuações dos entes estatais.”
Embora o ITBI e o IPTU sejam impostos de competência municipal, os fundamentos de ambos os impostos estão contidos na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional, fundamentos estes que não podem ser desvirtuados nem pelas leis do Município, nem pelos atos administrativos dos seus agentes.
Contudo, é necessário entender que a decisão do STJ, por si só, não significa que os Municípios mudarão sua atuação automaticamente em relação à matéria decidida. Isso porque o artigo 927, inciso III, do Novo Código de Processo Civil, que prevê a vinculação de todo o Poder Judiciário aos precedentes formados pelos julgamentos sob o rito dos recursos repetitivos, não vincula expressa e diretamente a Administração Pública, ao contrário do que ocorreria se estivéssemos diante de uma matéria definida por súmula vinculante do STF, o que não é o caso.
Portanto, quem for prejudicado com uma tributação incorreta de ITBI, com vinculação automática à base de cálculo do IPTU e/ou a partir de um tabelamento prévio do Município, sem consideração às características específicas do preço do respectivo negócio e à declaração feita pelo contribuinte, provavelmente continuará tendo que se valer do Judiciário para a tutela dos seus direitos, porém agora conta com uma decisão vinculante dentro do próprio Judiciário, o que encurta o tempo de resolução do processo e eleva as chances até mesmo de uma liminar.
