Novo Mercado
Em pleno século 21 ainda vemos lançamentos de produtos imobiliários para compradores do século passado.
Em um mercado em constante evolução, alguns incorporadores agem como se o futuro não tivesse chegado e como se a pandemia não tivesse sacudido a grande maioria dos mercados. Reflexo disso é que vemos produtos com baixas vendas quando, mesmo durante a pandemia, outros produtos imobiliários bateram recordes de vendas pelo Brasil afora.
É preciso entender o novo comprador, quais são seus hábitos e seus interesses. Não dá mais para se preocupar muito com vaga de garagem em um apartamento quarto e sala em área central de uma grande capital onde o comprador não usa carro e está mais preocupado com outros espaços como coworking, banheira ou copa/cozinha.
A pandemia mudou totalmente os interesses do novo comprador que antes se preocupava com a proximidade do trabalho principalmente em razão do trânsito nas grandes cidades, e hoje se preocupa com a qualidade de vida e conforto antes inimagináveis em razão do home office que veio para ficar.
Já abordei este assunto em outro artigo e não quero me repetir mas, resumindo para ficarmos todos na mesma página, os novos compradores, principalmente os que já tem família formada buscam locais com mais natureza, espaços maiores e confortos como: cozinha maior, área de lazer, espaço para home office, local para uma pequena horta familiar e até banheira, que antes não fazia parte das preocupações de conforto e agora, com mais tempo livre, uma vez que não perdem um grande tempo se deslocando para o local de trabalho, passou a ser.
O Home office não será como agora que está forte por conta da pandemia, mas com certeza não será como antes e números híbridos entre o que era antes e que é atualmente é esperado para as próximas décadas.
Muito pela falta de planejamento urbano por parte dos governos, vemos surgir na iniciativa privada, grandes empreendimentos como bairros planejados que trazem soluções aos problemas da cidade grande. Principalmente no sul do Brasil, vemos muitas iniciativas de sucesso nessa área.
A grande diferença nestes produtos é que são pensados durante anos, muitas vezes mais de dez anos e depois executados em etapas, mas cada etapa de forma rápida e profissional pois tudo antes foi estudado e planejado, principalmente na estruturação financeira.
Bem diferente dos produtos lançados por pequenos incorporadores que são pensados em seis meses quando muito um ano e lançados sem o devido planejamento e sem o devido conhecimento do mercado e em alguns temíveis casos, sem a devida estruturação financeira, correndo riscos desnecessários em uma economia complicada como a nossa nos últimos tempos.
É preciso também perceber a profissionalização do mercado onde hoje vemos múltiplas empresas especializadas em nichos como: pesquisas de mercado, design sustentável, NIMBYs, placemaking, estruturação jurídica, estruturação financeira, acompanhamento nas aprovações de projetos, gestão de riscos, lançamentos, vendas digitais, recebíveis contratuais, venda de carteiras, gestão compartilhada, políticas ASG, etc.
Ainda não vemos clareza de princípios, visão e missão em algumas empresas que atuam no mercado imobiliário e outro ponto importante é que não existe possibilidade de uma incorporadora, construtora ou imobiliária, ser bem-sucedida a longo prazo sem um forte e consistente política ambiental, social e de governança.
Médios e grandes incorporadores fazem várias charretes antes de lançar um produto, principalmente se estes empreendimentos são de grande porte. Gestão de Riscos também é uma preocupação constante nessas empresas mais profissionalizadas.
Em tempos de vendas difíceis principalmente no mercado imobiliário do Rio de Janeiro que sofre com uma crise econômica própria, vemos produtos sendo lançados sem uma devida estratégia de precificação dos produtos; muitos agentes do setor desconhecem os termos “deixar dinheiro na mesa” e “regular a torneira”, não sabendo trabalhar a valorização do seu produto a médio e longo prazo.
Uma maior profissionalização do mercado se faz necessária, assim como uma nova visão, de maior participação e divisão do trabalho com agentes e empresas que atuam com mais expertise, maximizando lucro e diminuindo riscos para os incorporadores, investidores e compradores.
Gerde Peixoto, Consultor e Advogado.
