Por Fernando Passeado – Portal Economia & Negócios
O que é a multipropriedade imobiliária?
A multipropriedade é um regime em que um mesmo imóvel tem vários proprietários, cada um com direito real de propriedade sobre uma fração de tempo de uso – por exemplo, 14 ou 21 dias ao ano.
No Brasil, esse modelo foi oficialmente regulamentado pela Lei nº 13.777/2018, que alterou o Código Civil e a Lei de Registros Públicos para criar o chamado “regime jurídico da multipropriedade imobiliária”. A lei define que cada multiproprietário é titular de uma fração de tempo, com uso exclusivo, cíclico e renovado anualmente.
Na prática, é uma evolução do antigo timeshare (tempo compartilhado), muito usado por resorts e clubes de férias. A diferença é crucial:
Origem e crescimento no Brasil
Os primeiros modelos de uso compartilhado surgem no mundo na década de 1960, ligados ao turismo europeu e depois norte-americano, com o conceito de fractional ownership (propriedade fracionada) e time sharing.
No Brasil, experiências semelhantes aparecem a partir dos anos 1980 e ganham força no fim dos anos 1990, especialmente em destinos turísticos de águas termais e resorts, como Rio Quente Resorts (GO), um dos pioneiros na estruturação de empreendimentos com uso compartilhado voltado para férias.
A grande virada acontece a partir dos anos 2010, com:
- Consolidação do modelo em destinos turísticos médios;
- Expansão do turismo interno;
- Queda dos juros em alguns períodos, estimulando produtos imobiliários alternativos;
- Regulamentação específica em 2018, trazendo segurança jurídica.
- Pesquisas do setor mostram que o número de empreendimentos de multipropriedade cresceu fortemente nos últimos anos, com destaque para destinos como Caldas Novas (GO), Rio Quente (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS), que figuram entre os principais polos do segmento no país.
Como funciona a multipropriedade na prática
Em um projeto de multipropriedade, o imóvel (uma casa, apartamento ou unidade em resort) é dividido em cotas. Cada cota corresponde a:
- Uma fração ideal do imóvel;
- Um período de uso – por exemplo, 14 dias por ano, em sistema de rodízio;
- Direitos e deveres previstos na convenção de multipropriedade e no regulamento interno.
Elementos típicos de um empreendimento de multipropriedade:
- Escritura e registro
- Cada fração de tempo é registrada em cartório, com matrícula própria, garantindo o status de direito real.
- Sistema de reservas
- Normalmente há uma central de reservas que organiza o calendário de uso entre os multiproprietários, obedecendo regras de alternância de alta e baixa temporada.
- Taxa de manutenção
- Cada cotista paga uma taxa condominial/operacional, proporcional, para cobrir: limpeza, manutenção, staff, serviços hoteleiros, seguros, entre outros.
- Possibilidade de renda
- Em muitos projetos, se o multiproprietário não usar seu período, pode colocar sua fração em locação via pool hoteleiro ou plataformas digitais, conforme as regras do empreendimento.
Público-alvo: para quem faz sentido?
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O mercado de multipropriedade conversa especialmente com:
- Famílias e casais de classe média e média alta que desejam uma casa de férias em destinos turísticos, mas não querem arcar sozinhos com o custo integral de compra e manutenção.
- Investidores que buscam exposição ao mercado imobiliário turístico com tíquetes menores do que a compra tradicional de um imóvel inteiro.
- Consumidores que valorizam experiências, lazer e bem-estar, tendência em alta no país, especialmente em cidades de turismo de natureza, praia e águas termais.
Outro ponto é o perfil geográfico: estudos mostram que boa parte dos empreendimentos de multipropriedade está localizada em cidades menores, com forte vocação turística, muitas vezes a centenas de quilômetros das grandes capitais – exatamente o caso de destinos como Gramado, Olímpia, Caldas Novas e Búzios.
Garantias oferecidas ao investidor e potencial de retorno
A multipropriedade ganhou robustez justamente porque deixou de ser apenas um “clube de férias” por contrato e passou a ter um marco legal claro, com garantias típicas do direito imobiliário:
Principais garantias:
- Direito real de propriedade sobre a fração de tempo, com base no Código Civil e na Lei da Multipropriedade;
- Escritura pública e registro em cartório de imóveis;
- Convenção específica de multipropriedade, detalhando regras de uso, administração, sanções por inadimplência e formas de resolução de conflitos;
- Possibilidade de uso do imóvel como garantia em operações de crédito, dependendo da política de cada instituição financeira.
Retorno financeiro
O retorno ao investidor pode vir de três formas, em geral:
- Uso próprio
- O cotista substitui gastos com hotéis e pousadas por diárias em um imóvel em que é coproprietário.
- Valorização do ativo
- Ao longo do tempo, a fração de multipropriedade pode se valorizar, especialmente em destinos consolidados e com boa gestão.
- Renda de locação
- Quando o cotista não utiliza seu período, pode disponibilizá-lo para locação; a receita é compartilhada conforme as regras do empreendimento (pool hoteleiro, gestão profissional, etc.).
É importante ressaltar que não há garantias de rentabilidade: trata-se de um investimento imobiliário e de consumo de lazer. Por isso, o recomendável é que o comprador:
- Leia atentamente a documentação;
- Questione sobre projeções de ocupação e custos;
- Busque orientação jurídica e, se possível, financeira, antes da compra.
Gestão pós-entrega: a chave do sucesso
Após a entrega das unidades, a multipropriedade passa a depender da gestão profissional para se manter saudável e atrativa:
- Administradora condominial: cuida da manutenção física, serviços, equipe, pagamento de fornecedores e gestão de taxas.
- Operadora hoteleira: em muitos casos, uma rede hoteleira assume a operação, o que ajuda a elevar a ocupação, padronizar serviços e fortalecer a marca do empreendimento.
- Sistema de reservas e rodízio: precisa ser transparente, com tecnologia que permita ao multiproprietário acompanhar a disponibilidade e os períodos futuros.
- Governança e comunicação: assembleias, relatórios periódicos, regras claras de uso, multas e sanções para inadimplência ou descumprimento das normas.
Sem gestão eficiente, o modelo pode enfrentar conflitos entre cotistas, queda de qualidade dos serviços e perda de atratividade turística. Com gestão profissional, a multipropriedade tende a se consolidar como um produto híbrido entre investimento imobiliário e turismo de experiência.
Exemplos de sucesso no Brasil
Alguns grupos e destinos se consolidaram como referência nesse segmento:
- Grupo Rio Quente / Costa do Sauípe
- Oferece multipropriedades em Caldas Novas e Rio Quente (GO), além da aquisição do complexo Costa do Sauípe (BA), combinando grandes resorts, parques aquáticos e produtos de propriedade compartilhada.
- Gramado Parks – Gramado (RS)
- A rede de resorts em Gramado opera com multipropriedade em empreendimentos como o Buona Vitta Gramado, que figura entre os maiores do país.
- Complexos em Olímpia (SP), Caldas Novas (GO), Rio Quente (GO)
- Estudos de mercado mostram esses destinos regularmente no topo em número de empreendimentos de multipropriedade à venda, graças à forte vocação turística e aos parques de águas quentes.
Além disso, empresas especializadas em comercialização digital, como Verta e outras consultorias imobiliárias, vêm acumulando cases de vendas expressivas nesse segmento, o que reforça o amadurecimento do modelo no país.
Casa Búzios: multipropriedade de luxo em Armação dos Búzios
No estado do Rio de Janeiro, o Casa Búzios – Luxury Share coloca o balneário de Armação dos Búzios no mapa da multipropriedade de alto padrão.
Trata-se de um condomínio planejado com casas de até cinco suítes, arquitetura assinada e infraestrutura de lazer completa, incluindo piscina com borda infinita, deck molhado, áreas de bem-estar, espaços gourmet, cinema, academia, quadra de tênis, beach club e outros serviços voltados ao público de turismo de luxo. I
Alguns pontos de destaque do projeto:
- Modelo multipropriedade
- O comprador adquire uma fração da casa, correspondente a um período de uso anual – divulgado, em materiais promocionais, como 14 dias de uso por cota, em regime rotativo.
- Segurança jurídica
- O empreendimento informa que a escritura e o registro das frações são realizados com RGI individual, pelo Cartório do Ofício Único de Armação dos Búzios – RJ, alinhado ao que prevê a Lei da Multipropriedade.
- Turismo de alto padrão em Búzios
- Búzios, já consolidada como um dos destinos mais desejados do mundo, ganha com isso um produto que combina segunda residência, investimento e hospitalidade de luxo, reforçando a vocação do município para o turismo imobiliário.
O Casa Búzios está em fase de vendas e construção, inserindo o litoral fluminense na rota dos grandes projetos de multipropriedade e abrindo nova frente de negócios para incorporadores, corretores, investidores e para toda a cadeia turística local – de serviços, gastronomia e comércio ao trade hoteleiro e de experiências.
Multipropriedade: tendência estrutural ou moda passageira?
Com marco legal definido, expansão em destinos turísticos médios e grande interesse do público por experiências de lazer e bem-estar, a multipropriedade tende a se consolidar como um segmento estrutural do mercado imobiliário brasileiro.
Para o investidor, é uma alternativa que permite:
- Acesso a imóveis em destinos premium com tíquetes menores;
- Combinação de uso próprio com potencial de renda;
- Exposição ao turismo, um setor que mantém relevância crescente na economia.
Por outro lado, como qualquer investimento imobiliário, exige análise criteriosa: do incorporador, da operação hoteleira, dos custos de manutenção e das regras de uso. A multipropriedade não substitui planejamento financeiro – ela se soma às possibilidades de diversificação patrimonial e de qualidade de vida.
E, com projetos como o Casa Búzios, o litoral fluminense mostra que está pronto para disputar o turista-investidor que já olha para destinos como Gramado, Caldas Novas e Olímpia. A disputa, agora, não é apenas por hóspedes, mas por cotistas que querem chamar de “sua” uma fração do melhor da hospitalidade brasileira.
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multipropriedade imobiliária; mercado de multipropriedade no Brasil; lei 13.777/2018; propriedade fracionada; fractional ownership; investimento em multipropriedade; casa de férias compartilhada; multipropriedade em resorts; Casa Búzios Luxury Share; multipropriedade em Búzios; turismo imobiliário; segunda residência; mercado imobiliário turístico; investimento em imóveis de lazer.
