Por Portal Economia & Negócios – Comportamento & Mercado
Por Fernando Passeado
Armação dos Búzios vive um novo ciclo de investimentos imobiliários: condomínios-clube, residenciais de alto padrão, loteamentos planejados e apartamentos compactos pensados para quem quer morar, ter segunda residência e ainda monetizar o imóvel com aluguel de temporada. Lançamentos em áreas como Praia Rasa, Baía Formosa, Geribá, Ferradura, João Fernandes e Manguinhos vêm puxando esse movimento, com valorização média anual de 4% a 8% em imóveis de alto padrão e projeções otimistas de ganho de capital para investidores.
A pergunta que surge naturalmente no trade turístico é direta: como esse boom de imóveis para temporada pode impactar as centenas de hotéis e pousadas já consolidados no balneário?
O que está acontecendo em Búzios e no Brasil
Um ponto importante é entender que Búzios não está isolada: ela está inserida numa tendência global de expansão do aluguel de temporada, impulsionada por plataformas digitais e pelo desejo do turista de “viver a experiência local” em casas e apartamentos.
Estudos recentes da Fundação Getulio Vargas (FGV), encomendados pelo Airbnb, mostram que a locação de imóveis por temporada movimentou cerca de R$ 99,8 bilhões na economia brasileira em 2024, sustentando mais de 627 mil empregos e gerando bilhões em tributos.
Em São Paulo, por exemplo, só a atividade ligada ao Airbnb injetou cerca de R$ 10 bilhões na economia da cidade em 2024, com impacto direto em emprego e PIB.
Ou seja: aluguel de temporada não é mais “coisa de nicho”, é um setor com peso semelhante a segmentos tradicionais da economia de serviços.
Em Búzios, esse cenário se soma a:
Lançamentos de condomínios residenciais e clubes de praia voltados à segunda residência e temporada;
Atração de investidores que compram imóveis já pensando em mobiliar e equipar para locação turística de alta renda.
Tudo isso amplia a oferta de leitos “parahoteleiros” (casas, flats, studios, lofts) que concorrem diretamente, em alguns segmentos, com hotéis e pousadas.
Impactos diretos na hotelaria de Búzios
Competição por preço e espaço no mercado
Famílias maiores, grupos de amigos e turistas que planejam estadias mais longas tendem a comparar diárias de pousadas com o custo de uma casa inteira com cozinha equipada, área gourmet e, muitas vezes, vaga de garagem e piscina.
Isso pode pressionar:
Pousadas econômicas e de médio porte com estrutura mais simples;
Empreendimentos com apartamentos grandes, mas sem diferenciais claros de serviço.
Em cidades como São Paulo e Rio, estudos acadêmicos já identificam que o avanço do Airbnb e de lançamentos voltados a locação de temporada alterou a tipologia do mercado imobiliário, ainda que o impacto sobre ocupação e diária média da hotelaria tradicional tenha sido, até aqui, limitado e mais concentrado em alguns nichos
Para Búzios, o efeito pode ser maior, porque o destino é essencialmente turístico e tem forte peso de viagens de lazer e veraneio.
Pressão sobre a taxa de ocupação em baixa temporada
A alta temporada (Réveillon, verão, feriados prolongados) provavelmente continuará aquecida para todos os formatos de hospedagem. O risco maior está na baixa e média temporada, quando:
O hóspede passa a ter muita oferta de imóveis inteiros vazios;
Proprietários reduzem tarifas para não deixar o imóvel parado;
Pousadas que já sentem ociosidade acabam tendo mais dificuldade de fechar o mês.
Quando o excesso de imóveis para temporada vira problema: lições do Brasil e do mundo
A experiência de outros destinos traz alertas importantes.
Florianópolis e o debate regulatório
Na capital catarinense, o crescimento do aluguel de temporada levou a debates na Câmara Municipal para criar regras específicas para imóveis de curta duração, incluindo cadastro obrigatório, requisitos de segurança e limitações em áreas residenciais.
O objetivo é equilibrar:
A importância econômica do turismo e do aluguel de temporada;
Os efeitos colaterais sobre o preço dos aluguéis tradicionais e o cotidiano dos moradores.
Barcelona e o “freio de mão” na locação turística
Barcelona, um dos destinos mais visitados da Europa, decidiu eliminar cerca de 10 mil licenças de apartamentos turísticos até 2028 para tentar conter o aumento do custo de moradia e a pressão do turismo sobre a cidade. A medida foi confirmada pela Justiça espanhola e faz parte de uma estratégia para devolver unidades ao mercado residencial e reduzir a sensação de “cidade tomada por turistas”.
Ao mesmo tempo, o governo espanhol vem exigindo que plataformas bloqueiem anúncios irregulares, sem licença ou fora das normas locais, justamente para reorganizar o setor.
A guerra silenciosa em grandes cidades
Reportagens recentes mostram que diversas cidades europeias e espanholas enfrentam protestos de moradores contra o “overtourism”, relacionando o aumento de plataformas de aluguel de temporada à alta dos aluguéis e à perda de identidade de bairros tradicionais.
Esses exemplos deixam recados importantes para destinos como Búzios:
Se o curto prazo é euforia imobiliária, o longo prazo pode cobrar a conta em moradia cara e conflitos sociais se não houver planejamento.
O setor hoteleiro muitas vezes pressiona por regras mais rígidas – o que também pode acontecer em Búzios se a concorrência for percebida como “desleal”.
Búzios pode perder seus hotéis e pousadas? Provavelmente não – mas o jogo muda
Os estudos internacionais mostram que, na maioria dos casos, hotéis não desaparecem – eles se reposicionam. Algumas tendências:
Hotéis e pousadas reforçam sua proposta de valor em serviço, algo que apartamentos e casas raramente entregam:
café da manhã de qualidade;
arrumação diária;
recepção 24h;
estrutura para eventos, casamentos, grupos corporativos;
serviços de bem-estar (SPA, massagens, atividades guiadas).
Empreendimentos mais estruturados investem em:
gastronomia autoral, que vira destino por si só;
experiências exclusivas (passeios personalizados, parcerias com beach clubs, enoturismo, mergulho, atividades náuticas);
segmentação: “only adults”, pet friendly, foco em casais, famílias com crianças, nômades digitais etc.
Em destinos onde o aluguel de temporada cresceu muito, o que se observa é uma maior segmentação do mercado:
Imóveis de temporada: ganham espaço em estadias longas, famílias/grupos e perfis que buscam autonomia total.
Hotelaria e pousadas: viram referência em conveniência, serviço e curadoria da experiência.
Riscos e oportunidades para o trade de Búzios
Riscos em horizonte de médio prazo
Compressão de margens
Hotéis e pousadas podem entrar em guerra de preços com imóveis de temporada – e esse é um jogo difícil de vencer, já que o proprietário muitas vezes “não calcula” todos os custos e impostos.
Desvalorização da experiência
Se o turista for atraído apenas por preço, a disputa pode empobrecer o padrão médio de hospitalidade oferecida no destino.
Pressão pela regulação
Sem regras claras, cresce o risco de conflito entre moradores, empreendimentos e poder público – e o hotel pode ser afetado por normas desenhadas às pressas.
Oportunidades estratégicas
Parcerias com o mercado imobiliário
Hotéis e pousadas podem se tornar gestores profissionais de imóveis (modelo condo-hotel ou property management), cuidando de reservas, limpeza e recepção de unidades em condomínios.
Pacotes híbridos: o hóspede se hospeda em casa/apartamento, mas compra acesso diário ao café da manhã, piscina, spa ou restaurante de um hotel parceiro.
Integração com plataformas de temporada
Muitos hotéis já vendem quartos via plataformas de aluguel de temporada, tratando-as como mais um canal de distribuição.
Reposicionamento em “experiência Búzios”
Pousadas e hotéis podem assumir a narrativa de “porta de entrada oficial para viver Búzios com conforto e segurança”, incluindo:
concierge local;
roteiros personalizados;
curadoria gastronômica;
experiências culturais (música, arte, vinho, bem-estar).
O que Búzios precisa discutir agora
Se Búzios vive um ciclo de forte expansão imobiliária – com valorização de imóveis de alto padrão, novos residenciais e loteamentos voltados a segunda residência e aluguel de temporada– o debate local precisa ir além do entusiasmo com investimentos.
Algumas agendas fundamentais:
Planejamento urbano
Garantir que a expansão imobiliária preserve a paisagem, o saneamento, a mobilidade e a qualidade de vida dos moradores.
Regulação do aluguel de temporada
Construir um marco regulatório que:
reconheça a importância econômica do setor;
proteja vizinhanças residenciais;
evite distorções tributárias em relação à hotelaria;
traga segurança jurídica para todos os atores.
Diálogo entre hotelaria, imobiliário e poder público
Trabalhar em estratégias integradas, em vez de travar uma guerra que fragilize a imagem do destino.
Conclusão: ameaça ou nova fronteira de negócios?
O avanço do mercado imobiliário de qualidade em Búzios pode ser visto como uma ameaça ou como uma nova fronteira de negócios para a hotelaria.
Se hotéis e pousadas insistirem em concorrer apenas por preço, o risco de perda de competitividade é real. Mas, se assumirem o protagonismo na entrega de experiências, serviços e curadoria, há espaço para:
Atender um público que busca conforto, segurança e atendimento profissional;
Prestar serviços ao próprio mercado de imóveis de temporada;
Fortalecer a imagem de Búzios como destino maduro, que sabe equacionar investimentos, turismo, moradia e qualidade de vida.
Em outras palavras, não se trata de escolher entre “imóveis ou hotéis”, mas de redesenhar o papel de cada um num balneário que se consolida como destino desejado para investir, morar, veranear e receber bem.
palavras-chave
mercado imobiliário em búzios; aluguel de temporada; airbnb em búzios; hotéis e pousadas de búzios; impacto do turismo imobiliário; segunda residência; investimentos em búzios; turismo de veraneio; economia do turismo; regulamentação do aluguel de temporada
